Von: Yannick Wild (Bauingenieur, Holzbauingenieur)
Stand: 15.02.2024
Grundstückssuche: Tipps um den perfekten Bauplatz zu finden und zu kaufen
Die Suche nach dem idealen Baugrundstück ist heute anspruchsvoller denn je, da Bauland knapp und teuer geworden ist. In den letzten 15 Jahren haben sich die Grundstückspreise nahezu verdoppelt. Statistische Durchschnittswerte verschleiern oft die lokalen Unterschiede. Mit unseren Tipps zur Grundstückssuche helfen wir Ihnen, den perfekten Bauplatz zu finden und zu kaufen.
Wo anfangen bei der Grundstückssuche: Tipps zum Baugrundstück finden und kaufen
Verschiedene Informationsquellen stehen zur Verfügung, um ein passendes Grundstück zu finden. Den gewünschten Landkreis und die aktuellen Grundstückspreise lassen sich über Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Region ermitteln. Diese Ausschüsse erstellen Lageberichte basierend auf bisherigen Kaufpreisen und bieten Einblick in die Preisentwicklung für Bauland. Diese Informationen sind oft auf den Websites der Städte oder Landkreise verfügbar. Alternativ kann online nach „Gutachterausschuss für Grundstückswerte + Stadtname“ gesucht werden.
Zusätzlich stehen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zur Verfügung, der regelmäßig Berichte über Grundstückspreise veröffentlicht.
Weitere Möglichkeiten zur Grundstückssuche:
- Immobilienanzeigen lesen oder eigene Anzeigen schalten, um ein Grundstück zu kaufen.
- Bei der Stadt oder dem Landkreis nach neuen Bauplätzen anfragen.
- Immobilienabteilungen von Banken wie den Sparkassen konsultieren.
- Regionale Maklerunternehmen beauftragen (Achtung: Bewertungen prüfen und auf Mitgliedschaft in Berufsverbänden achten).
- Architekten nach Baugrundstücken fragen, da sie oft ein gutes Netzwerk haben.
- Im Bekanntenkreis nach Grundstücken erkundigen, um Provisionskosten zu sparen.
- Immobilienentwickler und Wohnungsbaugesellschaften kontaktieren, die oft Grundstücke und Häuser als Gesamtpaket anbieten.
Übrigens, haben wir hier auch einen spannenden Artikel über die Baukosten 2024 zusammengefasst.
Die Grundstücksanalyse: Wichtige Schritte beim Kauf eines Baugrundstücks
Nach dem Einholen von Grundstücksangeboten ist es wichtig, diese sorgfältig zu analysieren und zu selektieren. Eine gründliche Grundstücksanalyse ist zeitaufwendig, kann Ihnen jedoch später Nerven und Geld sparen. Unsere Tipps zur Grundstücksanalyse basieren auf praktischer Planungserfahrung.
Beim Kauf eines Grundstücks sollten mehrere Aspekte berücksichtigt werden. Neben den persönlichen Wünschen spielt auch die langfristige Wertentwicklung des Grundstücks eine wichtige Rolle. Ein Grundstück kann sich trotz anfänglich positiver Aspekte auch negativ entwickeln.
Die perfekte Lage: So finden Sie das ideale Grundstück zum Kaufen
Die ideale Lage für ein Grundstück ist nach Süden, Westen oder idealerweise Südwesten ausgerichtet. Diese Ausrichtung ermöglicht nicht nur eine optimale Beleuchtung des Baugrundstücks durch die Sonne, sondern erlaubt auch die Installation von Photovoltaikanlagen zur Eigenversorgung mit Energie, was maximale Erträge gewährleistet.
Es ist wichtig, auf Umweltbelastungen wie Straßenverkehr oder potenzielle Luftverschmutzung zu achten. Gibt es in der Nähe größere Verkehrsstraßen? In diesem Fall sollten mögliche zusätzliche Kosten für Schallschutzmaßnahmen am Gebäude berücksichtigt werden, und die Nutzung des Gartens könnte beeinträchtigt werden.
Risiken der Zukunft beim Grundstückskauf beachten
Wenn das Grundstück an ein Außengebiet grenzt, könnte die zukünftige Stadtentwicklung die bisher ruhige Umgebung beeinträchtigen. Neue Bauvorhaben könnten die Aussicht auf die Natur verändern und die bisherige Ruhe stören.
Anbindungen sollten sorgfältig geprüft werden. Insbesondere junge Familien sollten bei der Planung darüber nachdenken, wie die Kinder später sicher von A nach B gelangen können. Gibt es sichere Rad- und Fußwege? Ist ein Bahnhof oder eine Bushaltestelle in der Nähe? Wie weit ist es zu Einkaufsmöglichkeiten? Und was ist im Alter? Gibt es Ärzte, Supermärkte oder Behörden in der Nähe?
Vorsicht Hochwasser: Sicherheitsaspekte beim Grundstückskauf
Die Sicherheit des Grundstücks und des zukünftigen Gebäudes ist ein besonders wichtiger Aspekt. Immer mehr Versicherungsunternehmen zögern, Gebäude gegen Umweltgefahren wie Hochwasser zu versichern, besonders in gefährdeten Gebieten. Wenn das Grundstück in der Nähe eines Gewässers liegt, sei es ein Bach, ein Zulauf oder ein Fluss, ist besondere Vorsicht geboten.
Oft geben Straßen- oder Wohngebietsnamen Hinweise auf ein Hochwasserrisiko. Bezeichnungen wie „In der Aue“ oder „Auenstraße“ deuten darauf hin, dass das Gebiet früher als Überflutungsgebiet genutzt wurde und später für den Wohnungsbau freigegeben wurde. Während des Baubooms der Nachkriegsjahre wurden oft keine Maßnahmen ergriffen, um Hochwasserschutz zu gewährleisten, wie leider im Ahrtal 2021 tragisch festgestellt wurde.
Sollten solche ersten Indikatoren fehlen, kann auch auf der Seite des Wasserwirtschaftsamtes des Landkreises nachgeschaut werden, ob ein Hochwassergutachten für die Region vorliegt. Diese Gutachten liefern sehr gute Prognosen über die Wahrscheinlichkeit und das Gefährdungsrisiko
Vorsicht Steuern: Was Sie beim Grundstückskauf beachten sollten
in weiterer wichtiger Aspekt betrifft die Grundsteuer. Es ist ratsam, sich bereits vor dem Kauf darüber zu informieren, welche Grundsteuern für das zukünftige Grundstück anfallen werden. Ebenso ist es sinnvoll, die Entwicklung der Grundsteuer über einen längeren Zeitraum zu betrachten.
In wachsenden Städten besteht die Möglichkeit, dass der Grundstückswert aufgrund der städtebaulichen Entwicklung und der Ansiedlung finanzstarker Industrien steigt. Dies kann zwar für Grundstückseigentümer von Vorteil sein, jedoch können langfristige Bewohner mit höheren Grundsteuern konfrontiert werden, was ihre Lebensplanung beeinflussen kann.
Die Rolle des Bebauungsplans bei der Grundstückssuche: Was Sie beim Grundstückskauf beachten sollten
Nach der Analyse eines potenziellen Grundstücks sollte nicht sofort ein Kaufvertrag unterzeichnet werden. Die Analyse allein zeigt nicht, ob dort die gewünschte Immobilie oder das geplante Baugrundstück errichtet werden kann. Städte und Kommunen haben Vorschriften, die den Bau von Gebäuden regeln. Diese Bebauungspläne können starke Einschränkungen für Architekten und Bauherren enthalten, hauptsächlich das äußere Erscheinungsbild eines Wohnviertels betreffend.
Beispiele eines Bebauungsplan
Bebauungspläne können folgende Aspekte regeln:
- Art der baulichen Nutzung: Wohngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, Mischgebiet.
- Maß der baulichen Nutzung:
- Grundflächenzahl (GRZ): Anzahl der Quadratmeter der Grundstücksfläche, die bebaut werden dürfen.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Wohnfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,40 bedeutet, dass auf einer 1000 Quadratmeter großen Grundstücksfläche 400 Quadratmeter Wohnfläche errichtet werden dürfen.
- Baumassezahl (BMZ): Baumasse (m³/m²), die auf einem Grundstück verbaut werden darf.
- Bauweise: Offene Bauweise (freistehendes Gebäude) oder geschlossene Bauweise (Reihenhäuser).
- Dachform und Dachneigung: Maximale Dachneigung und Firstrichtung.
- Farbe und Material der Dacheindeckung.
- Garagen und Stellplatzpflicht.
- Möglichkeiten zur Einzäunung und Zaunhöhe.
- Bepflanzungsvorschriften.
- Verbot von Schottergärten.
Weitere Faktoren, die durch einen Bebauungsplan beeinflusst werden können, sind:
- Dachform und maximal zulässige Dachneigung des Baugrundstücks.
- Firstrichtung, also ob ein Gebäude längs oder quer auf dem Grundstück errichtet werden muss.
- Farbe der Dacheindeckung sowie die Materialart.
- Garagen und Stellplatzpflicht für Fahrzeuge (unabhängig davon, ob die Bewohner ein Fahrzeug besitzen).
- Möglichkeiten zur Einfriedung und maximal zulässige Zaunhöhe.
- Bepflanzung, also welche Pflanzen oder Hecken auf dem Grundstück eingepflanzt werden dürfen.
- Neuerdings auch immer häufiger ein Verbot von Versiegelungsflächen, sogenannten Schottergärten.
Tipp: Sicherheit beim Grundstückskauf ohne gültigen Bebauungsplan
Für neue Wohnbaugebiete existiert oft noch kein gültiger Bebauungsplan. Gemeinden und Städte können jedoch Zusicherungen geben, dass das Bauvorhaben möglich ist. Nach Veröffentlichung des Bebauungsplans kann der Bauantrag aufgrund von Abweichungen abgelehnt werden. In diesem Fall sollte der Kaufvertrag eine Ausstiegsklausel oder Entschädigungszahlungen enthalten, falls das geplante Gebäude nicht realisiert werden kann.
Grundstückseignung prüfen: Bodenbeschaffenheit und Erschließung beim Grundstückskauf
Häufig gestellte Fragen
Architekten verfügen über umfangreiches Fachwissen, wenn es darum geht, die Eignung eines Grundstücks zu prüfen. Insbesondere für Bauherren ohne Erfahrung kann es daher hilfreich sein, einen Architekten hinzuzuziehen.
Handelt es sich um ein Bestandsgrundstück, könnte der Vorbesitzer noch über entsprechende Unterlagen verfügen. Es empfiehlt sich daher, ihn danach zu fragen.
Bei voll erschlossenen Grundstücken sind alle Anschlüsse vorhanden. Bei teil- oder unerschlossenen Grundstücken können zusätzliche Kosten für Wasser-, Abwasser-, Elektrizitäts- und Kommunikationsanschlüsse anfallen.
Ein Grundstückskauf muss immer von einem Notar beurkundet werden.
Die Bodenbeschaffenheit, die Ausrichtung des Grundstücks und die zukünftige Entwicklung der Umgebung sind entscheidend. Zusätzlich sollten Umweltbelastungen und Hochwasserrisiken geprüft werden.
in Bebauungsplan regelt die Art der baulichen Nutzung, die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Bauweise und zusätzliche Vorschriften wie Dachform und Bepflanzung.
Eine Bauvoranfrage ist eine vorläufige Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde, ob ein bestimmtes Bauvorhaben auf einem Grundstück grundsätzlich zulässig ist.
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