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Von: Yannick Wild (Bauingenieur, Holzbauingenieur

Stand: 19.02.2024

Die Baufinanzierung: Bedeutender Schritt für das Eigenheim

Die Baufinanzierung ist ein bedeutender Schritt auf dem Weg zum eigenen Zuhause und spielt eine zentrale Rolle bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim. Sie bietet nicht nur die Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben, sondern dient auch als wichtige Säule der Altersvorsorge und als sichere Kapitalanlage. Gerade in unsicheren Zeiten und bei volatilen Börsenmärkten wird die Baufinanzierung häufig als verlässliche Alternative zu traditionellen Geldanlagen angesehen. Dieser Schritt erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und strategische Herangehensweise, um langfristig finanzielle Stabilität und Sicherheit zu gewährleisten. Deshalb lohnt es sich, die Baufinanzierung als bedeutenden Schritt zum Eigenheim genauer zu betrachten und sich intensiv damit auseinanderzusetzen.

In unserer Baufinanzierungsreihe führen wir Schritt für Schritt durch alle wesentlichen Punkte und erklären, worauf es ankommt.

In diesem Teil konzentrieren wir uns auf:

  • Die Kalkulation von Eigenkapital und Ausgaben.
  • Die Berechnung der maximalen Fremdkapitalsumme.
  • Die verschiedenen Finanzierungsformen mit Beispielen und einem interaktiven Rechner zur Erprobung.

Schritt für Schritt zur richtigen Baufinanzierung

Bevor man den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes unterschreibt, sollte man sich über die Risiken und die finanziellen Belastungen informiert haben. Um eine optimale Baufinanzierung für sich zu finden sollten folgende Punkte geklärt sein:

  • Verfügbares Eigenkapital und laufende Einnahmen
  • Ausgaben und Verpflichtungen
  • stemmbare monatliche Belastung durch die Finanzierung
  • Finanzierungsformen
  • Gesamtkosten
  • Rücklagen für Reparaturen und Sonderausgaben.

Eigenkapital

Eigenkapital bildet das Fundament der Baufinanzierung. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierungskonditionen. Es wird empfohlen, mindestens 25-35% der Gesamtbausumme als Eigenkapital vorzuhalten, um von vorteilhaften Konditionen zu profitieren. Finanzierungen mit einem geringeren Eigenkapitalanteil sollten vermieden werden.
 

Was ein Hausbau kostet kann mit unseren Hausbaukostenrechner abgeschätzt werden.

Mögliches Eigenkapital sind:

  • sämtliche Barbestände
  • Tagesgeld
  • Festgeld*
  • Wertpapiere*
  • Bausparverträge*
  • vor ausgezahltes Erbe
  • Schenkungen

* Berücksichtigt werden sollte etwaige Haltefristen oder Vertragslaufzeiten.

Laufende Einnahmen

Die laufenden Einnahmen bei der Baufinanzierung sind vielschichtig und umfassen verschiedene Einkommensquellen. Neben den regelmäßigen Gehaltszahlungen oder Rentenansprüchen spielen auch etwaige Sonderzahlungen wie das 13. Monatsgehalt eine wichtige Rolle. Zusätzliche Einkünfte, beispielsweise aus Vermietung oder anderen Investitionen, können ebenfalls zur finanziellen Stabilität beitragen. Ein weiterer wichtiger Aspekt sind staatliche Unterstützungen wie das Kindergeld, das die finanzielle Situation entscheidend beeinflussen kann. Die Berücksichtigung all dieser Faktoren ist essenziell, um eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten zu erhalten und sicherzustellen, dass die monatlichen Belastungen einer Baufinanzierung langfristig tragbar sind.

Eine kostenlose Vorlage zum Erfassen Ihrer Vermögens- und Einkommenswerte steht Ihnen als PDF zur Verfügung.

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Monatliche Ausgaben

Die Ausgaben sind mit unter die Stellschraube an der Waage, während man Einkommen nur schwer beeinflussen kann, können die Ausgaben angepasst werden. Möglicherweise kann man an bestimmten Punkten Abstriche machen ohne sein Lebensstandart zu reduzieren. Sind möglicherweise ungenutzte Mitgliedschaften im Sportverein oder unnötige Versicherungen aktiv? Sind Strom- und Internettarife dem Verbrauch angepasst? 

Natürlich erhöhen diese Einsparungen nicht unmittelbar das Eigenkapitel, helfen aber auf lange Frist größere Mittel zu generieren

Monatliche Belastung durch die Baufinanzierung

Vergleicht man die Einnahmen mit den laufenden Ausgaben, sollte idealerweise ein größeres Einkommensplus übrig bleiben. Neben den üblichen Ausgaben wie Lebensmitteln, Pflichtversicherungen und Energiekosten für Wasser und Strom sollten auch Notfallrücklagen und Freizeitaktivitäten berücksichtigt werden. Da Banken oft höhere Werte für Lebenshaltungskosten ansetzen, ist es ratsam, großzügiger zu kalkulieren. In der Regel sollte für Tilgung und Zinsbelastung ein Anteil von etwa 35-40% des Nettoeinkommens eingeplant werden. Höhere Belastungen werden von Banken nur selten und nur mit sehr guten Argumenten zugelassen.

Auf Grundlage dieses möglichen Belastungsrahmen, lässt sich ein realisierbares Fremdkapital berechnen:

Hier spielen drei wesentliche Aspekte eine Rolle:

  1. Das aktuelle Zinsniveau: Dies bezieht sich auf die Höhe der Zinsen, die Banken für die Bereitstellung von Darlehen verlangen.
  2. Die Tilgungshöhe: Dies ist der Betrag, den der Kreditnehmer jeden Monat zurückzahlt, um das Darlehen abzubezahlen.
  3. Die mögliche Monatsbelastung: Dies ist die Summe aus Zinsen und Tilgung, die der Kreditnehmer jeden Monat an die Bank zahlt.

 

Beispiel

Angenommen, die Zinsen betragen 4% und die Tilgung beträgt 2%, und die geplante monatliche Rückzahlung beträgt 1.000€.

Daraus ergibt sich eine wahrscheinliche Darlehenssumme von 200.000€

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Sollte, wie von der Europäischen Zentralbank (EZB) erwartet, der Trend zu niedrigeren Zinsen wieder zunehmen, sind auch Zinssätze unterhalb von 3 % realistisch. In einem solchen Fall wird empfohlen, die Tilgungsraten zu erhöhen. Dadurch ergibt sich folglich ein niedrigerer Zinssatz. Allerdings geben Banken diesen Vorteil selten an die Kreditnehmer weiter. Ein Tipp daher: Setzen Sie auf einen unabhängigen Finanzberater. Dieser kostet zwar anfänglich Geld im Vergleich zu Finanzberatern der Banken, handelt aber in Ihrem Interesse und sucht genau solche Kredite heraus, welche Zinsvorteile an Kunden weitergeben. Langfristig ergibt sich hieraus meist ein finanzieller Vorteil.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Zinsbindung. Gerade in Niedrigzinsphasen erscheint eine langfristige Zinsbindung über 15 Jahre für Bauherren verlockend. Zudem ermöglicht das Sondertilgungsrecht gemäß §489 BGB die Begleichung größerer Restschulden bereits nach 10 Jahren.

Baufinanzierungsformen

Bei der Finanzierung von Immobilien stehen verschiedene Formen von Darlehen zur Verfügung, die jeweils unterschiedliche Rückzahlungsmodalitäten aufweisen. Zu den gängigen Finanzierungsformen gehören das Annuitätendarlehen, das Ratendarlehen und das endfällige Darlehen. Jede dieser Formen hat ihre eigenen Merkmale und Vor- und Nachteile, die es zu berücksichtigen gilt. Im Folgenden werden die Grundprinzipien dieser Finanzierungsformen gezeigt, um einen Überblick über ihre Funktionsweise zu geben.
 
Einen passenden Baufinanzierungsrechner  zu den jeweiligen Formen finden Sie übrigens hier.
 

Annuitätendarlehen

In der Regel werden Immobiliendarlehen als Annuitätendarlehen vergeben. Bei dieser Art von Darlehen bleiben die jährlichen Raten während der vereinbarten Zinsbindung konstant. Jede Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld mit jeder Zahlung reduziert wird, verringert sich der Zinsanteil der Rate im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil zunimmt. Dadurch wird die Restschuld anfangs langsam, später jedoch immer schneller abbezahlt.

Ein Ausschnitt aus unserem Baufinanzierungsrechner illustriert den Rückzahlungsverlauf eines Darlehens über 100.000€ mit einer Laufzeit von 5 Jahren, einer anfänglichen Tilgung von 5% und einem Zinssatz von 5%. Die Möglichkeit einer Sondertilgung bleibt hier ungenutzt, kann jedoch dazu beitragen, die Rückzahlung zu beschleunigen.

Bei einer monatlichen Rate von 1.887,12€ würde am Ende der Laufzeit eine Gesamtsumme von 113.227,4€ an das Kreditinstitut gezahlt werden.

Annuitätenrechner

Das Ratendarlehen

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, bei dem der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung steigt, bleibt der Tilgungsanteil beim Ratendarlehen konstant. Dies bedeutet, dass der Zinsanteil der Rate mit der Zeit abnimmt, während der Tilgungsanteil gleich bleibt. Dadurch wird die monatliche Rate immer geringer und die Restschuld über den gleichbleibenden Anteil der Tilgung über die Jahre abbezahlt.

Für das genannte Beispiel von 100.000€ mit 5% Zinsen und 5 Jahren Laufzeit ergibt sich somit eine Gesamtsumme von 115.000€ die an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden muss. Einen Ratendarlehenrechner haben wir ebenfalls hier.

Ratenkreditrechner_b

Endfälliges Darlehen

Das endfällige Darlehen ist eine spezifische Form der Immobilienfinanzierung, bei der der gesamte Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit des Darlehens zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen, jedoch keine Tilgung. Dies bedeutet, dass die monatlichen Raten niedriger sind als bei anderen Darlehensarten, da sie nur aus den Zinsen bestehen.

Am Ende der Laufzeit muss der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme auf einmal zurückzahlen. Oft geschieht dies durch den Verkauf der finanzierten Immobilie oder durch die Aufnahme eines neuen Darlehens. Aufgrund der geringeren monatlichen Belastung während der Laufzeit kann das endfällige Darlehen für Anleger attraktiv sein, die auf eine Wertsteigerung ihrer Immobilie setzen oder die planen, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen.

Allerdings birgt das endfällige Darlehen auch Risiken. Da während der Laufzeit keine Tilgung erfolgt, bleibt die Restschuld unverändert hoch. Es besteht das Risiko, dass der Wert der Immobilie nicht ausreicht, um die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit zu decken. In diesem Fall müssen möglicherweise zusätzliche Mittel aufgebracht werden, um das Darlehen zu tilgen oder die Immobilie zu veräußern.

Das endfällige Darlehen ist daher eine Finanzierungsoption, die sorgfältig abgewogen werden sollte, und sie ist möglicherweise nicht für jeden Kreditnehmer geeignet.

Für das bisherige Beispiel ergibt sich bei einem endfälligen Darlehen eine Gesamtschuld von 125.000€ am Ende der Laufzeit gegen über dem Kreditinstitut und ist somit im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen oder Ratendarlehen am teuersten.

Endfälliges Darlehenrechner

Die Baufinanzierung Teil 2

Im 2. Teil unserer Reihe über die Baufinanzierung konzentrieren wir uns auf:

  • Die Auswirkung von steigenden und fallenden Zinsen nach der Zinsbindung mit Beispielrechnung und einem kostenlosen Rechner.
  • Effektivzins und wie er berechnet wird.
Zum 2.Teil der Baufinanzierung

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