Von: Yannick Wild (Bauingenieur, Holzbauingenieur)
Stand: 19.03.2025
Die Baugenehmigung, ein unverzichtbarer Schritt für Bauherren
Die Baugenehmigung ist für Bauherren ein unverzichtbarer Schritt in Richtung Eigenheim. Doch was ist eine Baugenehmigung überhaupt, und warum kann ein fehlender kleiner roter Punkt für Bauherren richtig schnell richtig teuer werden?
Bedeutung der Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung ist die offizielle Erlaubnis der zuständigen Behörde, ein Bauvorhaben wie geplant durchführen zu dürfen. Sie bestätigt, dass das geplante Gebäude aus öffentlich-rechtlicher Sicht keine Hindernisse aufweist. Für private Bauherren ist die Genehmigung ein entscheidender Schritt: Ohne sie darf mit dem Hausbau nicht begonnen werden. Wer dennoch ohne Genehmigung baut, riskiert Baustopp, Bußgelder oder sogar den Abriss des bereits errichteten Gebäudes. Außerdem ist eine Baugenehmigung meist befristet und in der Regel an bestimmte Auflagen geknüpft. Innerhalb der Frist muss der Bau beginnen, sonst verfällt die Genehmigung; in diesem Fall lässt sie sich jedoch häufig verlängern.
Wann braucht man eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich ist vor der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage eine Baugenehmigung erforderlich. Wer ein neues Einfamilienhaus – in Massivbauweise oder als Holzhaus – bauen möchte, muss daher einen Bauantrag stellen. Auch größere Umbauten, Anbauten oder Abrissvorhaben sind in den meisten Fällen genehmigungspflichtig.
Es existieren jedoch regionale Ausnahmen. In manchen Fällen sind bestimmte Vorhaben genehmigungsfrei, etwa kleinere Gartenhäuser, Carports oder Terrassenüberdachungen. Ob ein Projekt in diese Kategorie fällt, hängt von Größe, Standort und den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung ab. Mitunter besteht eine Anzeigepflicht, selbst wenn kein formeller Bauantrag nötig ist. Für den Bau eines Einfamilienhauses sollten private Bauherren jedoch damit rechnen, ein Genehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen.
Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es ein Freistellungs- oder Kenntnisgabeverfahren: Liegt ein Bebauungsplan vor und erfüllt das geplante Einfamilienhaus alle dort festgelegten Bestimmungen, kann auf eine formale Baugenehmigung verzichtet werden. Stattdessen müssen die Bauunterlagen lediglich eingereicht und abgewartet werden, ob die Behörde Einwände erhebt. Erfolgt keine Rückmeldung innerhalb einer bestimmten Frist, darf das Projekt ohne ausdrücklichen Bescheid beginnen. Bauherren und Planer sind in diesem Fall aber selbst in der Verantwortung, alle Vorschriften einzuhalten.
Wer stellt den Bauantrag?
Offiziell ist der Bauherr Antragsteller, doch nur bestimmte Fachleute (etwa Architekten oder qualifizierte Bauingenieure) sind bauvorlageberechtigt und dürfen die Unterlagen einreichen. In den meisten Fällen übernimmt dies der beauftragte Architekt oder ein bauvorlageberechtigter Experte aus dem Hausbauunternehmen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für einen Bauantrag müssen zahlreiche Dokumente eingereicht werden. Dazu gehören in der Regel:
- Ein ausgefülltes Bauantragsformular
- Bauzeichnungen wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Eine Baubeschreibung mit Angaben zu Bauweise, Wohnfläche und verwendeten Materialien
- Ein Lageplan, meist mit einem Auszug aus der amtlichen Flurkarte
- Berechnungen zu umbautem Raum, Wohn- und Nutzflächen
- Angaben zu Entwässerung und Erschließung
- Eine Statik, sofern erforderlich
- Nachweise zu Brand-, Schall- und Wärmeschutz
- Ein aktueller Katasterauszug und ggf. ein Freiflächenplan
Bei Bedarf können weitere Dokumente notwendig sein. Eine sorgfältige Abstimmung mit dem zuständigen Bauamt hilft, Nachforderungen und Verzögerungen zu vermeiden.
Wie läuft das Verfahren ab?
Zunächst werden Bauvorhaben manchmal im Rahmen einer Bauvoranfrage vorab geprüft. Das erspart zeit- und kostenintensive Änderungen im Falle eines negativen Bescheids. Wenn ein positiver Vorbescheid vorliegt, sind die Chancen auf eine spätere Genehmigung in dieser Form höher.
Der eigentliche Bauantrag wird bei der zuständigen Behörde eingereicht. Nach einer Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen folgt die inhaltliche Prüfung, bei der unter anderem die Einhaltung des Bebauungsplans, der Bauordnungen und gegebenenfalls anderer fachlicher Vorgaben kontrolliert wird. Je nachdem kann eine Nachbarbeteiligung erfolgen, besonders wenn Abweichungen (zum Beispiel Abstandsflächen) beantragt werden. Wird der Antrag genehmigt, ergeht ein positiver Bescheid; eventuell mit Auflagen. Diesem Bescheid ist oft ein Baufreigabeschein, der an der Baustelle sichtbar angebracht werden muss, bevor die Bauarbeiten beginnen dürfen.
Kosten einer Baugenehmigung
Für die Baugenehmigung fallen Behördengbühren an. Deren Höhe variiert je nach Bundesland und bezieht sich oft auf die Baukosten oder das Bauvolumen. Bei Einfamilienhäusern belaufen sich die amtlichen Gebühren häufig auf eine Summe zwischen etwa 1.000 und 2.500 Euro, können bei größeren oder komplexeren Projekten aber auch höher liegen.
Hinzu kommen die Kosten, die für den Bauantrag selbst anfallen. Sie sind üblicherweise Teil des Architekten- oder Ingenieurhonorars und umfassen Planungsaufwand, Statik und weitere Nachweise. Eine amtliche Vermessung oder ein professioneller Lageplan kann ebenfalls einige Hundert Euro kosten.
Wie Kosten reduzieren?
Die Nutzung eines Freistellungsverfahrens kann amtliche Gebühren sparen, weil keine förmliche Genehmigung ausgestellt wird. Aber auch eine gut durchdachte Planung, die weitgehend ohne Befreiungen oder Sondergenehmigungen auskommt, hilft dabei, Mehrkosten zu verhindern. Planänderungen nach Einreichung des Bauantrags sollten möglichst vermieden werden, da sie einen Nachtrag oder gar einen neuen Antrag erfordern können, was erneut Gebühren verursacht.
Regionale Unterschiede in Deutschland
In Deutschland existiert kein einheitliches Bauordnungsrecht. Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung, was zu Unterschieden im Verfahren und den technischen Anforderungen führt. So können Abweichungen darin liegen, ob ein einfacher oder ein vollständiger Bauantrag erforderlich ist, welche Arten von Vorhaben genehmigungsfrei sind oder wie mit Nachbarbeteiligungen umgegangen wird.
Von entscheidender Bedeutung ist oft der Bebauungsplan einer Gemeinde. Dieser regelt beispielsweise, wie hoch gebaut werden darf, wie groß die bebaubare Fläche ist und welche Dachformen zulässig sind. Entspricht das geplante Einfamilienhaus den Vorgaben, ist eine Genehmigung in den meisten Fällen problemlos möglich. Liegt kein Bebauungsplan vor, muss sich das Vorhaben in die vorhandene Umgebung einfügen oder es wird womöglich gar nicht genehmigt, etwa wenn das Grundstück außerhalb des bestehenden Ortsbereichs liegt.
Tipps für Bauherren: häufige Fehler vermeiden
Ein unvollständiger Bauantrag führt oft zu Nachforderungen und Verzögerungen. Alle geforderten Unterlagen sollten daher bei der ersten Einreichung vorliegen. Auch Änderungen nach der Antragstellung können die Bearbeitungszeit verlängern. Zudem empfiehlt es sich, frühzeitig Nachbarn einzubinden, falls besondere Abweichungen vorgesehen sind, um Einwendungen zu vermeiden.
Dauer des Genehmigungsprozesses
Je nach Region und Komplexität des Projekts dauert die Bearbeitung einer Baugenehmigung meist ein bis drei Monate. In Ballungszentren oder bei komplexeren Vorhaben können es auch vier bis sechs Monate sein. Währenddessen kann bereits die weitere Planung, etwa die Ausschreibung von Bauleistungen, vorangetrieben werden
Wann darf mit dem Bau begonnen werden?
Der Bau darf offiziell erst starten, wenn der Bescheid der Behörde vorliegt und der Baufreigabeschein („rote Karte“ oder „roter Punkt“) an der Baustelle sichtbar angebracht wurde. Wer vorher beginnt, riskiert einen Baustopp und Strafzahlungen. Auch nach Erhalt der Genehmigung sind sämtliche Auflagen einzuhalten.
Häufig gestellte Fragen
Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die bestätigt, dass ein Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Ohne sie darf in den meisten Fällen nicht gebaut werden.
Nein, ein Bau ohne Genehmigung kann zu einem sofortigen Baustopp, hohen Bußgeldern oder sogar zum Abriss des Gebäudes führen.
In bestimmten Fällen ist eine nachträgliche Baugenehmigung möglich, aber aufwendig und oft teurer als eine reguläre Genehmigung. Ein Schwarzbau kann im schlimmsten Fall abgerissen werden.
Der Bauherr ist offiziell der Antragsteller, aber der Antrag muss von einem bauvorlageberechtigten Experten wie einem Architekten oder Bauingenieur erstellt und eingereicht werden.
- Einen ausgefüllten Bauantrag
- Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
- Eine Baubeschreibung
- Einen Lageplan
- Statik- und Brandschutznachweise
- Ggf. Nachbarzustimmungen
Die Bearbeitungsdauer kann stark variieren – je nach Region und Vorhaben dauert es in der Regel 1 bis 3 Monate, in manchen Fällen auch bis zu 6 Monate.
Die Kosten hängen vom Bundesland und der Größe des Bauvorhabens ab. In der Regel liegen die Gebühren zwischen 1.000 und 2.500 Euro.
Der „rote Punkt“ ist der offizielle Baufreigabeschein, der an der Baustelle sichtbar angebracht werden muss, bevor mit dem Bau begonnen werden darf. Ohne diesen Punkt drohen rechtliche Konsequenzen.
Ja, da das Baurecht in Deutschland Ländersache ist. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften und Bearbeitungszeiten. Zusätzlich kann es selbst innerhalb eines Bundeslandes Unterschiede zwischen einzelnen Gemeinden geben.