Von: Yannick Wild (Bauingenieur, Holzbauingenieur)
Stand: 07.03.2024
Die Baufinanzierung Teil 3: Kauf- und Baunebenkosten
Die Entscheidung für eine Baufinanzierung ist eine bedeutsame finanzielle Weichenstellung. Neben den offensichtlichen Kosten wie dem Darlehensbetrag und den Zinsen gibt es jedoch die Kauf- und Baunebenkosten, die oft übersehen werden. Diese können erheblich zur Gesamtbelastung des Darlehensnehmers beitragen oder das für den Bau verfügbare Kapital schmälern und sollten daher sorgfältig berücksichtigt werden.
In unserer Reihe über die Baufinanzierung führen wir Schritt für Schritt durch alle wesentlichen Punkte und erklären, worauf es ankommt.
In diesem dritten Teil konzentrieren wir uns auf:
- Nebenkosten und ihren Einfluss auf den Effektivzins
Die Nebenkosten
Im zweiten Teil der Baufinanzierung haben wir bereits die Bedeutung des Effektivzinses erläutert und darauf hingewiesen, wie wichtig er für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote ist. Dennoch ist zu beachten, dass nicht alle Zuschläge bereits im Effektivzinssatz berücksichtigt wurden. Tatsächlich gibt es weitere Faktoren, die von den Banken nicht im effektiven Jahreszins angegeben werden müssen, jedoch erhebliche Auswirkungen auf die monatlichen Belastungen haben können. Diese Kosten werden oft als Nebenkosten bezeichnet und lassen sich zur besseren Unterscheidung in Baunebenkosten und Kaufnebenkosten unterteilen. Die Höhe der Baunebenkosten ist auch von der Art des Vorhabens abhängig. Wenn eine fertige Immobilie erworben wird, sind Baunebenkosten nur teilweise oder gar nicht anzusetzen. Außerdem ist es wichtig zu beachten, welche Nebenkosten tatsächlich anfallen, insbesondere wenn Grundstück und Objekt aus einer Hand gekauft werden.
Die Baunebenkosten
Die Kaufnebenkosten
Neben den Baunebenkosten entstehen auch Kaufnebenkosten, auch bekannt als Erwerbsnebenkosten. Diese zusätzlichen Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks neben dem eigentlichen Kaufpreis an und müssen vom Käufer getragen werden. Zu den Kaufnebenkosten können folgende Kosten gezählt werden:
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt und von jedem Käufer entrichtet werden muss. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie. Sie kann einen beträchtlichen Teil der Gesamtkosten ausmachen und sollte daher bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Immobilienkaufs ist die Beauftragung eines Notars erforderlich. Die Notarkosten umfassen die Gebühren für die Beurkundung sowie gegebenenfalls weitere Kosten für die Beglaubigung von Unterschriften oder die Erstellung von Urkunden. Die Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis der Immobilie und dem Arbeitsaufwand des Notars ab und sollte daher ebenfalls in die Gesamtkosten eingerechnet werden.
Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler in den Kaufprozess involviert ist, wird oft eine Maklerprovision fällig. Die Höhe dieser Provision variiert und wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
Gebühren für den Grundbucheintrag: Die Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienkauf und ist mit Gebühren verbunden. Diese Gebühren richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis der Immobilie und können je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen. Sie sollten daher bei der Finanzplanung nicht vernachlässigt werden.
Wie hoch diese Kaufnebenkosten sein können, haben wir teilweise in diesem Artikel erläutert.
der tatsächliche effektive Jahreszins
Eine genauere Betrachtung der Baunebenkosten im Zusammenhang mit dem effektiven Jahreszins verdeutlicht einem Darlehensnehmer, dass dieser allein nicht die gesamte finanzielle Realität wiedergibt. Daher ist es notwendig, die Nebenkosten in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einzubeziehen, um ein genaueres Bild der tatsächlichen Gesamtkosten des Darlehens zu erhalten.
Beispiel: Ein Bauherr plant den Bau eines Neubaus auf einem Bestandsgrundstück und erhält ein Darlehen in Höhe von 395.000€ mit einem effektiven Jahreszins von 3,8% und einer anfänglichen Tilgung von 1,8%.
Nachdem der Bauherr unser Handbuch und die enthaltenen Vorlagen genutzt hat, stellt er fest, dass die Nebenkosten für die Finanzierung ohne Zinsen, Planung und Genehmigungen sich auf 38.697,16€ belaufen. Die Zinsen im ersten Jahr betragen 14.885,44€, was einen effektiven Jahreszins von 4,09% ergibt – ein Anstieg um 0,29%.
Baukostenmanagement: Schlüssel zur sicheren Baufinanzierung
Im 4. Teil unserer Reihe durch die Baufinanzierung konzentrieren wir uns auf:
- Baukosten als Grundlage der Nebenkosten
- Risikobewertung der Bank auf Grundlage der Baukosten
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