Von: Yannick Wild (Bauingenieur, Holzbauingenieur)
Stand: 05.05.2024
Immobilienwert ermitteln: Tipps und Tricks für Käufer und Verkäufer
Die Frage nach dem Immobilienwert beschäftigt viele Eigentümer. Eine präzise Wertermittlung ist nicht nur für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie entscheidend, sondern hat auch Auswirkungen auf steuerliche Angelegenheiten gegenüber dem Finanzamt. In unserem Ratgeber erfahren Sie, warum die Kenntnis des Immobilienwerts für Eigentümer unverzichtbar ist und welche Methoden Ihnen zur Verfügung stehen, um diesen Wert genau zu ermitteln. Wir stellen Ihnen anerkannte Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor und bieten praktische Tipps, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern können.
Die Frage eines Gutachtens
Um den Immobilienwert zu ermitteln, glauben viele Eigentümer, dass komplexe mathematische Berechnungen erforderlich sind, um die vielen Besonderheiten eines Grundstücks mit anderen in der Umgebung zu vergleichen. In der Realität könnten jedoch zwei Gutachter unterschiedliche Werte für dasselbe Grundstück ermitteln, obwohl die Wertermittlung von nur wenigen Faktoren abhängt und meist auf dem „sachverständigen Ermessen“ des Gutachters beruht. Letztendlich zeigt sich der tatsächliche Preis einer Immobilie erst bei Verhandlungen mit potenziellen Käufern.
Bevor Eigentümer die Dienste eines Gutachters für die professionelle Ermittlung des Immobilienwerts in Anspruch nehmen, sollten sie den genauen Zweck dieser Wertermittlung klären. Eine solche Expertise ist stets mit Kosten verbunden. Wenn beispielsweise das Finanzamt Schenkungssteuern erhebt, weil das Grundstück an ein Familienmitglied überschrieben werden soll und man den Verkehrswert der Immobilie durch ein Gutachten reduzieren möchte, um die Steuerlast zu mindern, sollten die Kosten für das Gutachten deutlich niedriger ausfallen als die zu zahlende Steuer. Doch selbst dann garantiert ein Gutachten keine Steuererleichterung, da es nicht rechtsverbindlich ist.
Für wen lohnt sich eine Immobilienbewertung?
Ein Gutachten lohnt sich, wenn man:
- Den angebotenen Kauf- oder Verkaufspreis überprüfen möchte: Eine genaue Bewertung hilft dabei, den marktgerechten Preis zu bestimmen und somit finanzielle Verluste zu vermeiden.
- Bei der Einkommensteuer eine möglichst hohe Absetzung für Werbungskosten anstrebt: Eine professionelle Wertermittlung kann als Grundlage für steuerliche Abschreibungen genutzt werden.
- Erbschaftsteuer sparen möchte: Ein Gutachten kann dazu beitragen, den vom Finanzamt festgelegten Bemessungswert zu überprüfen und gegebenenfalls zu senken.
- Als Selbstständiger die Immobilie in das Unternehmen über- oder entnehmen möchte: Hierbei ist der exakte Immobilienwert wichtig, um steuerliche und buchhalterische Anforderungen zu erfüllen.
- Die Wertentwicklung der Immobilie verfolgen möchte: Regelmäßige Bewertungen helfen, die Wertsteigerung oder -minderung einer Immobilie im Laufe der Zeit zu beobachten und strategische Entscheidungen zu treffen.
Was kostet es den Immobilienwert ermitteln zu lassen?
Immobiliengutachter müssen sich bei ihren Bewertungen an die gesetzliche Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) halten. Das Honorar eines Gutachters richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Aufwand der Wertermittlung. Der Verkehrswert berücksichtigt dabei Faktoren wie die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit, das Alter und die Bauweise der Gebäude sowie deren Verwendungsmöglichkeiten und die Art der baulichen Nutzung. Der Aufwand wird durch Besonderheiten beeinflusst, wie zum Beispiel ein sehr verwinkelter Grundstückszuschnitt oder fehlende Bauunterlagen, die eine genaue Einschätzung der Bausubstanz erschweren.
Die folgende Tabelle dient als Orientierungswert zur ersten Abschätzung der Kosten für ein Gutachten:
| geschätzter Verkehrswert |
Von | Bis |
|---|---|---|
| 25.500,00 € | 258,75 € | 500,25 € |
| 50.000,00 € | 371,45 € | 617,55 € |
| 100.000,00 € | 624,45 € | 1.046,50 € |
| 150.000,00 € | 833,75 € | 1.383,45 € |
| 200.000,00 € | 989,00 € | 1.646,80 € |
| 250.000,00 € | 1.146,55 € | 1.872,20 € |
| 300.000,00 € | 1.231,65 € | 2.045,85 € |
| 350.000,00 € | 1.321,35 € | 2.194,20 € |
| 400.000,00 € | 1.388,05 € | 2.313,80 € |
| 450.000,00 € | 1.455,90 € | 2.419,60 € |
| 500.000,00 € | 1.437,50 € | 2.527,70 € |
| 550.000,00 € | 1.454,75 € | 2.593,25 € |
| 600.000,00 € | 1.449,00 € | 2.622,00 € |
| 650.000,00 € | 1.420,25 € | 2.691,00 € |
| 700.000,00 € | 1.368,50 € | 2.737,00 € |
| 800.000,00 € | 1.380,00 € | 2.944,00 € |
| 900.000,00 € | 1.345,50 € | 3.105,00 € |
| 1.000.000,00 € | 1.265,00 € | 3.220,00 € |
Wie man selbst den Immobilienwert ermittelt
Wenn eine professionelle Gutachtenbewertung zu teuer erscheint oder nicht erforderlich ist, beispielsweise wenn nur eine grobe Einschätzung der Wertentwicklung einer Immobilie gewünscht wird, haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, den Immobilienwert auch selbst zu ermitteln.
Gutachter nutzen drei Verfahren, um den Wert einer Immobilie festzulegen:
- Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren vergleicht die Immobilie mit anderen erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Es ist besonders nützlich, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsdaten verfügbar sind.
- Sachwertverfahren: Hierbei wird die Bausubstanz der Immobilie bewertet. Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung. Dieses Verfahren wird häufig bei einzigartigen oder spezialisierten Immobilien verwendet.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewendet. Es berechnet den Wert der Immobilie basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen und der Kapitalisierung der Einnahmen.
Für Immobilienbesitzer, die selbst den Verkaufswert ermitteln möchten, eignet sich vor allem das Vergleichswertverfahren. Es erfordert zwar etwas mehr Zeit für die Datensammlung, setzt jedoch weniger Fachwissen in den Bereichen Bauwesen und Betriebswirtschaft voraus.
Schritte zur Selbstbewertung:
- Daten sammeln: Sammeln Sie Informationen über kürzlich verkaufte vergleichbare Immobilien in Ihrer Nähe. Online-Immobilienportale und lokale Immobilienanzeigen können hilfreiche Quellen sein.
- Analyse durchführen: Vergleichen Sie die Merkmale Ihrer Immobilie (z.B. Größe, Zustand, Lage) mit den gesammelten Vergleichsobjekten.
- Preis anpassen: Berücksichtigen Sie Unterschiede und passen Sie den Preis entsprechend an. Faktoren wie Renovierungszustand, besondere Ausstattungen oder die Nähe zu Infrastruktur sollten dabei einbezogen werden.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren setzt vergleichbare Grundstücke und Immobilien voraus, die in Städten leichter als auf dem Land zu finden sind. Dieses Verfahren beruht darauf, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Region zu bestimmen.
Vorgehensweise:
- Daten sammeln: Finden Sie mindestens drei bis fünf vergleichbare Immobilien, die kürzlich verkauft wurden.
- Daten analysieren: Prüfen Sie die Übereinstimmung anhand der Checkliste.
- Preis anpassen: Berücksichtigen Sie Unterschiede und passen Sie den Wert entsprechend an. Faktoren wie Renovierungszustand, besondere Ausstattungen oder die Nähe zu Infrastruktur sollten dabei einbezogen werden.
| Merkmal der zu vergleichenden Immobilie | Ist ein Vergleich möglich? | ||
|---|---|---|---|
| Ja | Teilweise | Nein | |
| Liegt die Immobilie im gleichen Gebiet? (Wohngebiet/Gewerbegebiet) | |||
| Ist die Lage vergleichbar mit der eigenen Immobilie? | |||
| Ist das Grundstück vergleichbar groß? | |||
| Ist die Immobilie aus dem selben Baujahr? | |||
| Wurde die Immobilie ebenfalls (oder nicht) modernisiert? | |||
| Besitzt die Immobilie die selbe Wohnfläche? | |||
| Besitzt die Immobilie die selbe Grundfläche? | |||
| Besitzt die Immobilie die selbe Anzahl an Wohneinheiten? | |||
| Besitzt die Immobilie über die selbe Anzahl an Geschossen? | |||
| Besitzt die Immobilie die selbe Zimmeraufteilung? | |||
Immobilienwert ermitteln mit unserem Rechner
Unser Immobilienwertrechner bietet eine zuverlässige Methode, den Immobilienwert zu ermitteln. Er basiert auf der Baukostenhochrechnung, bei der die damaligen Baukosten mithilfe eines Baupreisindex, der verschiedene Einflussfaktoren mit heutigen Werten vergleicht, angepasst werden. Diese Methode wird oft von Gutachtern verwendet, um schnelle und zuverlässige Aussagen über den Immobilienwert zu treffen.
Was Sie für die Baukostenhochrechnung benötigen:
- Die damaligen Baukosten des Gebäudes: Diese Angaben können aus alten Rechnungen, Bauunterlagen oder Steuerunterlagen entnommen werden.
- Den aktuellen Bodenrichtwert des Grundstücks: Dieser Wert wird regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und kann bei der Gemeinde oder online abgefragt werden.
Unser Immobilienwertrechner verwendet diese Daten, um eine präzise Schätzung des aktuellen Immobilienwerts zu liefern. Durch den Vergleich historischer Baukosten mit heutigen Baupreisen können Sie einen genauen Überblick über den Wert Ihrer Immobilie erhalten.
Unsere Tipps & Tricks beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, möglichst viele Informationen über die Immobilie und deren Wert zu sammeln. Hier sind einige nützliche Tipps:
1. Herstellerkosten des Eigentümers anfragen
Lassen Sie sich die ursprünglichen Baukosten vom Eigentümer nennen. Falls der Eigentümer argumentiert, dass die Unterlagen verloren gegangen sind, können Sie darauf hinweisen, dass diese Kosten in der Steuererklärung unter den Werbungskosten eingesehen werden können.
2. Unterlagen im Bauamt prüfen
Besuchen Sie das Bauamt, um Unterlagen zur Immobilie einzusehen. Oftmals finden Sie dort Informationen über die Grundstücksgröße und die Baukosten, die als Grundlage für die Gebührenbescheide der Bauanträge in der Bauakte enthalten sind.
3. Finanzunterlagen beim Finanzamt
Auch das Finanzamt führt Bücher über ein Grundstück. Mit Erlaubnis des Eigentümers können Sie Einsicht in die Finanzunterlagen des Grundstücks bekommen. Diese Unterlagen können wertvolle Informationen über den finanziellen Hintergrund der Immobilie liefern.
4. Lage der Immobilie
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf. Sie beeinflusst nicht nur den aktuellen Wert der Immobilie, sondern auch ihre zukünftige Wertentwicklung. Berücksichtigen Sie dabei:
- Infrastruktur: Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischen Einrichtungen.
- Umgebung: Sicherheit der Nachbarschaft, Lärmbelästigung und allgemeine Lebensqualität.
- Zukunftsaussichten: Geplante städtische Entwicklungen, Bauprojekte und mögliche Veränderungen im Umfeld, die den Wert der Immobilie beeinflussen könnten.
5. Zustand der Immobilie
Der bauliche Zustand der Immobilie ist entscheidend für den Kaufpreis und die zukünftigen Instandhaltungskosten. Prüfen Sie:
- Bausubstanz: Zustand von Dach, Wänden, Fenstern und Türen.
- Technische Anlagen: Alter und Zustand von Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlagen.
- Renovierungsbedarf: Notwendige Reparaturen oder Modernisierungen, die in naher Zukunft anfallen könnten.
6. Rechtliche Aspekte
Rechtliche Fragen können komplex sein und sollten sorgfältig geprüft werden:
- Eigentumsverhältnisse: Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist.
- Baulasten und Grunddienstbarkeiten: Überprüfen Sie, ob Lasten oder Rechte Dritter auf dem Grundstück lasten, die die Nutzung der Immobilie einschränken könnten.
- Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen: Prüfen Sie, ob alle baulichen Veränderungen genehmigt sind und ob geplante Nutzungsänderungen zulässig sind.
7. Finanzierung
Die Finanzierung des Immobilienkaufs ist ein weiterer wichtiger Aspekt:
- Eigenkapital: Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können.
- Finanzierungsangebote vergleichen: Holen Sie Angebote von verschiedenen Banken ein und vergleichen Sie Zinssätze und Konditionen.
- Fördermöglichkeiten: Informieren Sie sich über staatliche Förderungen oder Zuschüsse, die Sie in Anspruch nehmen können.
8. Energieeffizienz
Die Energieeffizienz der Immobilie beeinflusst die laufenden Kosten und den Komfort:
- Energieausweis: Lassen Sie sich den Energieausweis der Immobilie zeigen und achten Sie auf den Energiebedarf.
- Isolierung und Heizsysteme: Prüfen Sie die Qualität der Wärmedämmung und die Effizienz der Heizung.
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